Legea NORDIS

Legea nr. 207/2025, cunoscută în mod public drept Legea „Nordis”, este un act normativ adoptat de Parlamentul României cu scopul de a introduce reguli noi și mai stricte în domeniul tranzacțiilor imobiliare și al dezvoltărilor de locuințe aflate în construcție, în special pentru a proteja cumpărătorii de riscuri financiare și juridice asociate achizițiilor de apartamente „pe hârtie”.

📜 Context și intrare în vigoare

• Legea nr. 207/2025 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025 și a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025 pentru majoritatea prevederilor.
• Unele prevederi, ca cele legate de preapartamentare și cadastru, vor fi aplicabile din 8 martie 2026.

🧱 Ce reglementează Legea „Nordis”

Legea introduce o serie de modificări importante în modul în care se încheie antecontractele și promisiunile de vânzare-cumpărare pentru locuințe aflate în construcție:

🔹 Protecția cumpărătorilor

• Limitează sumele de avans cerute în convențiile de rezervare la maximum 5% din valoarea imobilului.
• Convențiile de rezervare pot fi valabile doar până la 60 de zile, după care trebuie încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare.
• Dacă dezvoltatorul nu finalizează promisiunea de vânzare din vina sa în termenul legal, trebuie să restituie integral sumele achitate în cel mult 30 de zile.

🔹 Condiții înainte de promisiunea de vânzare

Pentru a putea semna o promisiune de vânzare-cumpărare pentru o locuință viitoare, dezvoltatorul trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele:

• autorizarea completă a proiectului și notarea autorizației de construire în Cartea Funciară;
• realizarea operațiunii de preapartamentare și deschiderea Cărților Funciare pentru unitățile individuale.

🔹 Reguli financiare noi

• Avansurile plătite de cumpărători trebuie depozitate într-un cont bancar dedicat proiectului, iar sumele pot fi folosite doar pentru dezvoltarea acelui proiect, cu aprobarea dirigintelui de șantier.
• Legea stabilește, de asemenea, plafoane orientative pentru modul de utilizare a banilor în funcție de faza lucrărilor (de exemplu, pentru structura de rezistență și instalații), deși interpretările juridice asupra anumitor prevederi pot varia în practică.

Plățile în contul escrow (cont dedicat proiectului)

Unul dintre cele mai importante mecanisme de protecție introduse de Legea nr. 207/2025 este reglementarea strictă a modului în care sunt gestionate sumele achitate de cumpărători înainte de finalizarea locuințelor.

🔹 Obligația utilizării unui cont escrow / cont dedicat
Toate avansurile și plățile efectuate de cumpărători în baza convențiilor de rezervare sau a promisiunilor de vânzare-cumpărare trebuie depuse într-un cont bancar distinct, deschis de dezvoltator exclusiv pentru proiectul imobiliar respectiv.
Acest cont nu poate fi folosit pentru alte proiecte sau cheltuieli ale dezvoltatorului.

🔹 Destinația strictă a fondurilor
Sumele din contul escrow pot fi utilizate numai pentru realizarea lucrărilor aferente proiectului imobiliar pentru care au fost încasate, precum:

• lucrări de structură;
• instalații;
• finisaje;
• alte cheltuieli direct legate de execuția construcției.

🔹 Deblocarea sumelor în funcție de stadiul lucrărilor
Accesul dezvoltatorului la fondurile din cont este condiționat de:

• stadiul fizic al lucrărilor, conform documentației tehnice;
• confirmarea dirigintelui de șantier, care atestă realizarea efectivă a etapelor de construcție.

Legea prevede plafoane orientative privind procentul din sumele încasate ce poate fi utilizat la fiecare fază a lucrării, tocmai pentru a preveni situațiile în care banii cumpărătorilor sunt cheltuiți anticipat sau în alte scopuri.

🔹 Protecția cumpărătorului în caz de blocaj sau eșec al proiectului
Prin utilizarea contului escrow:

• cumpărătorii sunt protejați împotriva deturnării fondurilor;
• riscul de insolvență frauduloasă a dezvoltatorului este diminuat;
• în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către dezvoltator, sumele neutilizate pot fi restituite mai ușor.

📌 Rolul contului escrow
Acest mecanism transformă avansurile cumpărătorilor dintr-o sursă de finanțare discreționară într-un instrument controlat, transparent și predictibil, aliniind practica din România cu standarde existente deja în alte state europene.

🔹 Sancțiuni

• Nerespectarea acestor reguli de către dezvoltatori se sancționează, în general, cu amenzi semnificative (de exemplu, până la 1% din cifra de afaceri), pentru a descuraja folosirea abuzivă a fondurilor cumpărătorilor.